Im ZGB wird das Stockwerkeigentum als Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen, definiert. Daher ist das Stockwerkeigentum eine besondere Form des Miteigentums. Was viele Stockwerkeigentümer jedoch verkennen, ist, dass sie nicht eigentlich Eigentümer eines Stockwerkes beziehungsweise einer Wohnung sind, sondern eben zu einem Bruchteil am ganzen Haus beteiligt sind. Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, kauft nicht das ganze Grundstück oder die gesamte Liegenschaft, sondern nur einen Anteil davon. Die Wohnung gehört einem – und doch nicht ganz.

An die Gemeinschaftsordnung gebunden

Ein Stockwerkeigentümer muss sich bewusst sein, dass er an die Gemeinschaftsordnung gebunden ist. Wenn die Eigentümer klare Regeln treffen, lassen sich viele Konflikte vermeiden. Die Gebäudeteile, welche der Stockwerkeigentümer zum Sonderrecht erwirbt, kann er frei gestalten und nutzen. Damit hat er eine ähnliche Stellung wie ein Alleineigentümer einer Liegenschaft. Zum Sonderrecht zählen alle Gebäudeteile innerhalb der Wohnung. Nebenräume wie Keller- und Estrichabteile oder abgeschlossene Garagenboxen gehören ebenfalls zum Sonderrecht. Gewisse gemeinschaftliche Gebäudeteile, etwa Fenster oder Sonnenstoren, können durch einen entsprechenden Eintrag im Reglement zu Sonderrecht erklärt werden.

Oft Anlass zu Diskussionen

Gerade äussere Gebäudeteile geben oft Anlass zu Diskussionen, wie zum Beispiel: Wer trägt die Kosten für die defekte Balkontür? Die Antwort ergibt sich aus dem Stockwerkeigentümerreglement. Denkbar wäre, die Fenster, Sonnenstoren und Balkontüren als gemeinschaftliche Bauteile im Reglement festzulegen, den Unterhalt dieser Gebäudeteile aber jedem einzelnen Stockwerkeigentümer zu übertragen.
Was ist ein Sondernutzungsrecht? Durch das Sondernutzungsrecht räumen die Stockwerkeigentümer einzelnen Parteien das Recht ein, gewisse gemeinschaftliche Gebäude- oder Grundstückteile exklusiv zu nutzen. Das bedeutet aber nicht, dass der Berechtigte diesen Teil nach seinem Gutdünken gestalten kann. Ohne besondere Befugnis darf der Inhaber des Sondernutzungsrechts den ihm überlassenen Gebäudeteil nur für den vorgesehenen Zweck gebrauchen. So dient etwa ein Gartensitzplatz in erster Linie als Ort der Ruhe und Entspannung. Der Besitzer einer Gartenwohnung kann somit selber über die Auswahl der Möblierung bestimmen, ebenso darf er Blumenkisten oder einen mobilen Grill aufstellen. Für jede weitergehende Nutzung benötigt es die Zustimmung der Gemeinschaft.