1999 war es, als die Stadt Zürich, Besitzerin der 31 598 Quadratmeter grossen Bauparzelle an der Ecke Regensdorfer- und Frankentalerstrasse im Rahmen des Legislaturziels «10 000 Wohnungen», diese zur Überbauung freigab und gemeinnützige Investoren suchte, die sie überbauen und die im Rahmen der offenen Planung gesammelten Wünsche der Bevölkerung aufnehmen würden. Nach einem Architekturwettbewerb wurde im Sommer 2006 das Projekt «Ringling» präsentiert, als Bauträgerschaft zusammengefunden hatten sich die Stiftung Alterswohnungen der Stadt Zürich, die Gemeinnützige Bau- und Mietergenossenschaft (GBMZ) und die Baugenossenschaft Sonnengarten. Im Baurecht sollten Familien- und Alterswohnungen, Kinderkrippe, Kindergarten, Cafeteria, Mehrzwecksaal, Jugendraum und Ladenlokale entstehen. Bereits im Herbst 2006 formierten sich die Gegner in der IG pro Rütihof – contra Ringling, wobei sie stets betonten, nicht gegen eine Überbauung per se, sondern nur gegen den «Ringling» zu kämpfen.

Bewilligt, abgelehnt, bewilligt …

Als im Januar 2009 die erste Baubewilligung erteilt wurde und die Bauprofile standen, beschritt die IG den Rechtsweg. Rekurriert wurde über verschiedene Instanzen, und im Juni 2010 wurde, wegen Mängeln in der Verkehrserschliessung, bei der Baurekurskommission die Aufhebung der ersten Baubewilligung erreicht. Doch Stadt und Bauträgerschaft hielten am Vorhaben fest, überarbeiteten es und erhielten im Januar 2013 erneut grünes Licht. Und wieder erhoben die Gegner Beschwerde: «An der baulichen Gestaltung, dem achtstöckigen, gleichförmigen Mauerbaurings um das Areal herum hat sich leider nichts geändert. Deshalb werden wir erneut dagegen rekurrieren», liess Jean E. Bollier, Präsident der IG pro Rütihof, umgehend verlauten. Hauptsächlich kritisiert wurde stets die Nichterfüllung der erhöhten Anforderungen für Arealüberbauungen. Als solche hätte der «Ringling» von einer höheren Geschosszahl und eine höhere Ausnützungsziffer profitieren können, als sonst in dieser Bauzone zugelassen. Gemäss kantonalem Planungs- und Baugesetz (PBG) müssten solche Bauten im Gegenzug besonders gut gestaltet sein und sich in die Umgebung einfügen – was die Gegner dem «Ringling» beharrlich aberkannten.

Vernichtendes Urteil

Nun hat ihnen das Bundesgericht Lausanne, entgegen aller Vorinstanzen und Fachpersonen und -gremien, die sich je mit dem «Ringling» beschäftigt hatten, Recht gegeben. Und dies mit deutlichen Worten: «Im zu beurteilenden Fall fällt die geplante Baute klar aus dem Rahmen des in der Umgebung Üblichen. Sie tritt in keiner Weise in eine Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Eine Eingliederung in die bauliche Umgebung und die Rücksichtnahme auf diese fehlen vollständig», heisst es da. Die Anforderungen des PBGs würden «offensichtlich nicht erfüllt» und die gegenteilige Auffassung der Vorinstanz sei «nicht haltbar». Überdies sei auch zweifelhaft, dass das Projekt mit Blick auf die Wohnlichkeit und die Wohnhygiene von besonders guter Qualität sei.
Somit verweigert das Bundesgericht mit Urteil vom 10. August die Baubewilligung und ging auf die weiteren von den Beschwerdeführern erhobenen Rügen gar nicht mehr ein.

Die Gegner jubeln, die Bauherrschaft ist enttäuscht

«Wir sind, nach zehnjährigem Kampf, hocherfreut», schreibt Jean E. Bollier in einem ersten Kommentar und fügt an: «Neun Gerichtseingaben waren nötig. Im Februar 2008 gegen den Baurechtsvertrag wegen zu niedriger Baurechtszinse, zuerst an den Bezirksrat, dann ans Verwaltungsgericht und schliesslich vor Bundesgericht, welches 2010 den Rekurs ablehnte beziehungsweise nicht darauf eintrat. Ab Juli 2009 bis 2011 gegen die erste Baubewilligung: zuerst an das Baurekursgericht, dann bis vors Verwaltungsgericht, welches in der Sache Verkehrserschliessung diese Baubewilligung letztlich ablehnte. Und schliesslich seit Februar 2013 gegen die zweite Baubewilligung bis vor Bundesgericht». Und während dem ganzen Kampf habe sich die IG pro Rütihof immer gewundert: «Warum gaben alle vorgelagerten Gerichte keine oder nur eine schludrige Stellungnahme zur entscheidenden Frage ab, ob der Ringling die besonderen Anforderungen, die Artikel 71 des PBGs für Arealüberbauungen vorsieht, erfüllt oder eben nicht?» Genau dies hat das Bundesgericht nun getan.
Die Bauherrschaft dagegen ist natürlich enttäuscht. Sie trifft sich erst diese Woche, um das Urteil und die Konsequenzen, die sich daraus ergeben, zu besprechen. Die Stadt Zürich als Grundeigentümerin hofft ihrerseits, dass dieses Urteil gegen eine Arealüberbauung ein Einzelfall bleibt, wie Matthias Wyssmann, Leiter Kommunikation beim Hochbaudepartement, auf Anfrage sagt, doch: «Sicher hat das Bundesgericht ein Signal ausgesendet. Es kann also gut sein, dass Gegner von anderen Bauprojekten sich nun ermutigt fühlen». Angesprochen auf das Hardturm-Areal, das in Höngg wegen den geplanten Hochhäusern bestimmt auch zu Kontroversen führen wird, meint Wyssmann: «Letztlich ist jedes Projekt anders. Das Hardturm-Areal befindet sich in einem ganz anderen Umfeld, wo die Argumente ganz andere wären».

Offene Entschädigungsfrage

Die Baurechtsverträge von 2007 sehen vor, dass das Baurecht erst nach Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung im Grundbuch eingetragen wird. Lässt sich das Projekt nicht realisieren, muss die Stadt die beiden Genossenschaften und die Stiftung Alterswohnungen insgesamt mit maximal 800 000 Franken für die entstandenen Wettbewerbs- und Projektkosten entschädigen. Voraussetzung ist, dass die Baurechtsnehmer kein Verschulden trifft. In den Verträgen werden zwei Beispiele erwähnt: wenn der Gemeinderat den Baurechtsvertrag ablehnt oder wenn sich die baurechtlichen Voraussetzungen seit der Projektierung verändert haben. Die Baurechtsnehmer müssen in einem solchen Fall aber einen Risikobetrag von gesamthaft 90 000 Franken übernehmen.
Wyssmann sagt: «Der Bundesgerichtsentscheid ist ein Novum. Stadt und Baurechtsnehmer werden nun die Auswirkungen auf die Baurechtsverträge sorgfältig prüfen».
Auch wenn in Sachen «Ringling» das letzte Urteil gefällt ist, das letzte Wort dazu wird es noch nicht gewesen sein.