Eine gesetzliche Verpflichtung zur Errichtung besteht nicht, er wird freiwillig errichtet. Durch regelmässige Einlagen werden die ausserordentlichen Unterhaltsaufwendungen auf eine längere Zeitspanne verteilt. Die jährlichen Beiträge der Eigentümer an die Gemeinschaftskosten sind damit keinen massiven Schwankungen ausgesetzt.

Probleme nicht aufschieben

Die Praxis zeigt, dass notwendige Renovationen oft scheitern, wenn nicht ausreichend Kapital für diese Arbeiten verfügbar ist. Befinden sich einzelne Eigentümer in einer finanziell engen Situation, erscheint es einfach, ein Renovationsvorhaben vorerst aufzuschieben. Da damit der Instandstellungsbedarf gesamthaft ansteigt, ist das Problem nur aufgeschoben.
Ein Erneuerungsfonds kann jederzeit errichtet werden – bereits auch im Rahmen des Begründungsaktes oder mit Vermerk im Reglement. Auch ohne reglementarische Bestimmung kann die Eigentümergemeinschaft jederzeit die Errichtung eines Fonds durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss anordnen. Die Höhe der Einlage kann fortlaufend durch Beschluss der Eigentümerversammlung jeweils für ein Jahr festgesetzt werden. Als Bemessungsgrundlage gilt der Gebäudeversicherungswert. Die Ansätze für die jährliche Einlage zwischen 0,5 bis 0,75 Prozent des Versicherungswertes haben sich als geeignet erwiesen.

Rückstellungen für Erhalt der Gebäudesubstanz nutzen

Die Festlegung, für welche Auslagen gesparte Mittel aus dem Fonds entnommen werden dürfen, liegt in der Kompetenz der Eigentümerschaft. Im Grundsatz sollten die Rückstellungen für ausserordentliche Unterhaltsarbeiten und Erneuerungen, die der langfristigen Erhaltung der Gebäudesubstanz dienen, eingesetzt werden.
Als zweckgebundenes Sondervermögen verbleibt der Erneuerungsfonds bei der Gemeinschaft, es werden keine Anteile zurückerstattet. Jedoch erhöht ein gut dotierter Erneuerungsfonds den Wert der einzelnen Stockwerkeinheiten, was bei einem Verkauf geltend gemacht werden kann.